اجاره اجاره آن است كه انسان يا وكيل او چيز منفعتدارى را كه مال او يا مال موكل اوست در مدت معين و در ازاى مبلغ معين در اختيار ديگرى بگذارد تا ازمنفعت آن بهره مند شود به گونه اى كه عين آن باقى بماند, مثل اينكه خانه خودرا براى سكونت , مغازه خود را براى كسب , وسيله نقليه خود را براى سوارى يا حمل و نقل و يا شخص خود را براى بهره گيرى از تخصص و مهارت خويش در مدت معين و در ازاى مبلغ معين دراختيار ديگرى قرار دهد.
به اجاره دهنده موجر و به اجاره كننده مستأ جر و به چيزى كه اجاره داده ميشودمتعلق اجاره و به مبلغى كه در برابر اجاره پرداخت ميشود اجاره بها ميگويند.
(وقتى انسان مال خود را اجاره ميدهد موجر است اما وقتى خود را اجاره ميدهد مستأ جر يا اجير خوانده ميشود) (مسأ له 2405) اجاره دهنده و اجاره كننده بايد بالغ و عاقل باشند و با قصد واراده خودشان اجاره را انجام دهند و نيز بايد حق تصرف در اموال خود راداشته باشند, پس سفيه و مفلس نميتوانند مال خود را اجاره ميباشد.
(مسأ له 2406) اجاره دهنده و مستأ جر لازم نيست صيغه عربى بخوانند بلكه اگر مالك به كسى بگويد, ملك خود را به تو اجاره دادم و او بگويد قبول كردم ,صحيح است .
و نيز اگر حرفى نزند و مالك به قصد اين كه ملك را اجاره دهد,آن را به مستأ جر واگذار كند و او هم به قصد اجاره كردن بگيرد اجاره صحيح است .
(مسأ له 2407) خانه يا دكان يا چيز ديگرى را كه اجاره كرده نميتواند به ديگرى اجاره دهد, مگر اينكه چنين حقى به مستأ جر داده شده باشد.
(مسأ له 2408) كسى كه خانه يا مغازه يا اطاقى را اجاره كرده و حق دارد به ديگرى واگذار كند نميتواند به زيادتر از آن مبلغ اجاره دهد چه مال الاجاره ازهمان جنس باشد و يا از جنس ديگر, مگر اينكه كارى مانند تعمير و نقاشى درآن انجام داده باشد تا مقدار اضافى در برابر آن قرار گيرد.
و در زمين و كشتى و آسياب بنابر احتياط نبايد به بيشتر اجاره دهد و اگر اجاره داد بايد يكديگر را راضى كنند.
(مسأ له 2409) هرگاه شخصى را اجير كند نميتواند او را به اجاره شخص ديگرى درآورد مگر آنكه چنين حقى به موجر داده شده باشد و در صورتى كه مجاز باشد او را به اجاره شخص ديگر در آورد, بنابر احتياط نميتواند مبلغ بيشترى بگيرد.
(مسأ له 2410) اگر غير خانه و مغازه و كارگر و زمين و كشتى و آسياب چيزديگرى مثل ماشين را اجاره كند و از طرف مالك اجازه داشته باشد به ديگرى اجاره دهد, اگر به بيشتر از مقدارى كه اجاره كرده , اجاره دهد, اجاره اشكال ندارد.
شرايط اجاره (مسأ له 2411) مالى را كه اجاره ميدهند چند شرط دارد: 1ـ بايد معين باشد, بنابراين اگر بگويد يكى از خانه هاى خود را اجاره ميدهم ,صحيح نيست .
2ـ مستأ جر بايد آن را ببيند يا مالك اوصاف آن را كاملا بيان كند.
3ـ تحويل آن ممكن باشد پس اجاره دادن اسبى كه فرار كرده و مستأ جر قادر به گرفتن آن نيست باطل است .
4ـ آن مال در اثر استفاده از بين نرود, بنابراين اجاره دادن نان و ميوه صحيح نيست .
5ـ استفاده اى كه مال را براى آن اجاره داده اند ممكن باشد, پس اجاره دادن زمين براى زراعت در صورتى كه قابل زراعت نباشد يا آب كافى نداشته باشدباطل است .
6ـ چيزى را كه اجاره ميدهد ملك او باشد, يا وكيل و ولى در اجاره آن باشد.
(مسأ له 2412) اجاره دادن درخت براى آنكه از ميوه اش استفاده كنند درصورتى درست است كه ميوه اش فعلا موجود نباشد.
ولى در صورتى كه ميوه فعلا موجود باشد, اگر اجاره واقع شد بنابر احتياط با هم مصالحه نمايند.
(مسأ له 2413) زن ميتواند براى آنكه از شيرش استفاده كنند استخدام شود ولازم نيست از شوهر خود اجازه بگيرد, ولى اگر با شير دادن , حق شوهر از بين برود, بدون اجازه او نميتواند استخدام شود.
(مسأ له 2414) منافعى كه مال را براى آن اجاره ميدهند چند شرط دارد: 1 ـ حلال باشد, بنابراين اجاره دادن مغازه يا ماشين براى شراب فروشى ياحمل و نقل شراب باطل است .
2 ـ پول دادن در مقابل چنان منفعتى در نظر مردم بيهوده نباشد(1) و اگر با وجوداينكه پول دادن بيهوده است , اجاره واقع شد, بنابر احتياط با هم مصالحه كنند.
3 ـ اگر آن مال فايده هاى مختلفى دارد بايد معين كنند براى كدام فايده , آن رااجاره ميدهند, مثل حيوانى كه به درد سوارى و باربرى ميخورد بايد معين كند كه اجاره آن براى كدام يك از اين دو است , و اگر هر دو در نظر باشد بازبايد روشن سازند.
4 ـ بايد مدت اجاره را نيز معين كنند.
5 ـ در صورتى كه مورد اجاره , عمل است بايد عمل را تعيين كنند, مثل دوختن لباس .
(مسأ له 2415) اگر ابتداى مدت اجاره را معين نكنند, ابتداى آن بعد از انعقادعقد اجاره است .
(مسأ له 2416) اگر خانه اى را مثلا يك ساله اجاره دهند و ابتداى آن را يك سال بعد از عقد اجاره قرار دهند اجاره صحيح است , اگر چه موقع قرارداد خانه دراجاره ديگرى باشد.
(مسأ له 2417) اگر مدت اجاره را معلوم نكند و بگويد تا هر وقت در خانه نشستى اجاره آن , ماهى هزار تومان .
بنابر احتياط نسبت به بيرون كردن و ماندن و مبلغ اجاره , بايد يكديگر را راضى كنند.
(مسأ له 2418) مسافرخانه ها و هتلهايى كه معلوم نيست انسان در آن چه قدر ميماند اگر قرار بگذارند كه مثلا شبى يكصد تومان بدهد و طرفين راضى باشند اشكال ندارد, ولى چون مدت اجاره را معلوم نكرده اند بنابر احتياط بايدبا هم مصالحه كنند.
بنابراين مادام كه رضايت صاحب آن حاصل است ميتواند بماند و الا در ماندن و بيرون كردن بنابر احتياط بايد با هم مصالحه كنند.
(مسأ له 2419) اجاره بها بايد كاملا معين و مشخص باشد.
(مسأ له 2420) اگر زمينى را براى زراعت جو, يا گندم اجاره دهد و مال الاجاره را جو يا گندم همان زمين قرار دهد اجاره صحيح نيست .
(مسأ له 2421) كسى كه چيزى را اجاره داده تا آن را تحويل ندهد حق ندارداجاره بهاى آن را مطالبه كند, همچنين اگر براى انجام كارى اجير شده باشدپيش از انجام كار حق مطالبه اجرت ندارد.
مگر در مواردى كه دادن اجاره بهاقبل از عمل متعارف باشد مثل اجير شدن براى حج كه در اين صورت نسبت به گرفتن اجاره , قبل از عمل و يا بعد از عمل , بايد بنابر احتياط يكديگر را راضى كنند.
(مسأ له 2422) هرگاه چيزى را كه اجاره داده تحويل دهد, اگر چه مستأ جرتحويل نگيرد يا تحويل بگيرد و تا آخر مدت اجاره از آن استفاده نكند, بايداجاره بهاى آن را بدهد.
(مسأ له 2423) اگر انسان اجير شود كه در روز معينى كارى را انجام دهد و درآن روز براى انجام آن كار حاضر شود, كسى كه او را اجير كرده اگر چه او را به كار نگمارد, بايد اجرت او را بدهد, مثلا اگر خياطى را در روز معينى اجيرنمايد و خياط در آن روز آماده كار باشد, و او پارچه را به خياط ندهدكه بدوزد,در صورتى كه خياط بيكار باشد, بايد اجرتش را بدهد, اما اگر براى خودش ياديگرى كار كند در صورتى كه اجرت آن بيشتر باشد بايد زيادى را به او بدهد ودر بقيه اجرت با اجير بنابر احتياط مصالحه نمايد.
(مسأ له 2424) اگر بعد از تمام شدن مدت اجاره معلوم شودكه اجاره باطل بوده است , مستأ جر بايد اجاره بها را به مقدارى كه متعارف است , به صاحب ملك بدهد, مثلا اگر خانه اى را يك ساله به صد هزار تومان اجاره كند بعد بفهمداجاره باطل بوده , چنانچه اجاره آن خانه معمولا پنجاه هزار تومان باشد, بايدپنجاه هزار تومان بدهد و اگر دويست هزار تومان است , بايد دويست هزارتومان بپردازد.
و اگر مالك بداند كه اجاره باطل بوده , در صورتى كه اجرت المثل بيشتر باشد بنابر احتياط بايد با مستأ جر مصالحه نمايد.
و نيز اگر بعد ازگذشتن مقدارى از مدت اجاره معلوم شود كه اجاره باطل بوده , بايد اجاره آن مدت را به مقدار معمول به صاحب ملك بدهد.
(مسأ له 2425) اگر چيزى را كه اجاره كرده از بين برود, چنانچه در نگهدارى آن كوتاهى نكرده و در استفاده بردن از آن هم زياده روى نكرده باشد ضامن نيست .
و نيز اگر مثلا پارچه اى را كه به خياط داده از بين برود, در صورتى كه خياط زياده روى نكرده و در نگهدارى آن هم كوتاهى نكرده باشد, لازم نيست عوض آن را بدهد.
(مسأ له 2426) مستأ جر و كسى كه چيزى را اجاره داده با رضايت يكديگرميتوانند معامله را به هم بزنند و نيز اگر در اجاره شرط كنند كه هر دو يا يكى ازآنان حق به هم زدن معامله را داشته باشند, ميتوانند مطابق قرار داد, اجاره را به هم بزنند.
(مسأ له 2427) اگر موجر يا مستأ جر بفهمد كه اجاره بها با نرخ متعارف تفاوت دارد چنانچه در موقع قرارداد اطلاع نداشته باشد ميتواند اجاره را فسخ كندولى اگر در قرار داد اجاره شرط كنند كه حق فسخ نداشته باشند نميتوانند اجاره را به هم بزنند.
(مسأ له 2428) اگر چيزى را اجاره دهد و پيش از تحويل , كسى آن را غصب كند مستأ جر ميتواند اجاره را به هم بزند, يا اجاره را به هم نزند و اجاره مدتى كه در تصرف غاصب بوده به ميزان معمول از او بگيرد.
ولى اگر مستأ جرچيزى را كه اجاره كرده تحويل بگيرد و بعد غاصب آن را از وى غصب كند, نميتواند اجاره را به هم بزند و فقط حق دارد كرايه آن را به مقدار معمول از غاصب بگيرد.
(مسأ له 2429) اگر پيش از آنكه مدت اجاره تمام شود, ملك را به مستأ جربفروشد, احتياط آن است كه مستأ جر و موجر نسبت به اجاره بهاى باقى مانده با هم مصالحه كنند و اگر آن را به ديگرى بفروشد اجاره به هم نميخورد و بقيه اجاره بها مال فروشنده است .
(مسأ له 2430) اگر پيش از شروع مدت اجاره , ملك طورى خراب شود كه هيچ قابل استفاده نباشد, يا قابل استفاده اى كه شرط كرده اند نباشد, اجاره باطل ميشود.
و پولى كه مستأ جر به صاحب ملك داده به او برميگردد.
و اگر بتوانداستفاده مختصرى از آن ببرد نيز ميتواند اجاره را به هم بزند.
(مسأ له 2431) اگر ملكى را اجاره كند و بعد از گذشتن مقدارى از مدت اجاره طورى خراب شود كه هيچ قابل استفاده نباشد, يا قابل استفاده اى كه شرطكرده اند نباشد, اجاره مدتى كه باقى مانده باطل ميشود و نسبت به مدت گذشته اگر فسخ نكند بايد اجاره آن را بدهد و اگر فسخ كرد بنابر احتياط بايد يكديگر را راضى كنند.
و اگر بتواند استفاده مختصرى از آن ببرد ميتوانداجاره را نسبت به مدت باقيمانده به هم بزند.
(مسأ له 2432) اگر خانه اى را كه مثلا دو اطاق دارد اجاره دهد و يك اطاق آن خراب شود, چنانچه فورا آن را بسازد و هيچ مقدار از استفاده آن از بين نرودبنابر احتياط بايد در اجاره آن اطاق با هم مصالحه كنند و مستأ جر هم بنابراحتياط نبايد فسخ كند, ولى اگر ساختن آن به اندازه اى طول بكشد كه مقدارى از استفاده مستأ جر از بين برود اجاره نسبت به آن مقدار باطل ميشود و اگراجاره را فسخ نكند بايد بقيه اجاره بها را به او بدهد و اگر فسخ كند نسبت به مقدار منفعتى كه برده , بنابر احتياط بايد يكديگر را راضى كنند.
(مسأ له 2433) اگر موجر يا مستأ جر بميرد اجاره باطل نميشود مگر آنكه شرط كرده باشد مستأ جر شخصا از آن ملك استفاده كند نه ديگرى , در اين صورت موجر ميتواند نسبت به بقيه مدت , اجاره را فسخ كند.
اما اگر موجر, مالك خانه نباشد بلكه مالك منفعت خانه باشد با مرگ او بقيه مدت اجاره باطل ميشود.
(مسأ له 2434) اگر صاحب كار, معمار را وكيل كند كه براى او بنا و كارگربگيرد, چنانچه معمار مبلغى كمتر از آنچه از صاحب كار براى آنها گرفته , به آنها بدهد, اضافه آن براى او حرام است و بايد آن را به صاحب كار برگرداند.
ولى اگر معمار قرار بگذارد كه ساختمان را تمام كند چه خودش آن را بسازد و يا به ديگرى بدهد, چنانچه آن را به معمار ديگر به مبلغ كمترى واگذار كند,اضافه آن براى او حلال است در صورتى كه خودش هم كارى انجام داده باشدولى اگر خودش كارى انجام نداده باشد بنابر احتياط بايد در زيادى با صاحب كار مصالحه كند.
سرقفلى ((سرقفلى )) از نظر عرف , حقى است براى مستأ جر به جهت تقدم او در محلى كه اجاره كرده است .
چنين حقى مشروعيت ندارد و مستأ جر نميتواند به استناد آن يا به خاطر طولانى شدن مدت اجاره يا وجهه و اعتبار و قدرت تجارى خود بعد از پايان مدت اجاره محل را ترك نكند و خود را از مالك طلبكار بداند.
(مسأ له 2435) سرقفلى داراى اقسامى است كه برخى از آنها حرام و بعضى حلال ميباشد, از جمله : الف : چنانچه بودن مستأ جر در محل مورد اجاره موجب زياد شدن ارزش آنجاشده باشد و به همين دليل مستأ جر پس از پايان مدت اجاره بخواهد مبلغى رابه عنوان سرقفلى از موجر بگيرد;Š اين نوع سرقفلى حرام است .
ب : چنانچه پيش از تمام شدن مدت اجاره , موجر مبلغى را به عنوان سرقفلى به مستأ جر بپردازد تا وى محل را تخليه كند;Š اين قسم از سرقفلى مشروع و حلال ميباشد.
ج : اگر موجر شرط كرده باشد كه فقط مستأ جر از مورد اجاره استفاده نمايد ومستأ جر مبلغى را به عنوان سرقفلى به موجر بپردازد تا او رضايت دهد كه مستأ جر آن محل را به شخص ديگرى اجاره دهد, اين نوع سرقفلى نيز جايز و حلال است .
د: اگر مالك مغازه در ضمن اجاره آن شرط كند كه در ازاى فلان مقدار پول هرسال مغازه را با همين اجاره بها به تو يا شخص ديگرى كه تو معين كنى مجددااجاره ميدهم , در اين صورت مستأ جر ميتواند از موجر يا شخص ديگرمقدارى به عنوان سرقفلى بگيرد و محل را به او واگذار كند.
(مسأ له 2436) چيزى را كه انسان بدون قيد و شرط اجاره كرده بايد پس ازپايان مدت اجاره به صاحبش برگرداند;Š و چنانچه مالك راضى به تجديد قرار داد نباشد نميتوان وى را وادار به تجديد قرارداد كرد.
پس مستأ جر نميتواندبه بهانه اينكه مدتى در آن ملك بوده يا اگر آن ملك را تخليه كند كاسبى او كساد ميشود مبلغى را از مالك به عنوان سرقفلى يا هر عنوان ديگر بگيرد, و اگرگرفت حرام است و تصرف در آن جايز نيست ;Š و اگر ملك را تخليه نكندغاصب و ضامن محل و ضامن اجرت متعارف آن است .
(مسأ له 2437) اگر محلى را از صاحبش اجاره كند و در ضمن عقد اجاره شرطكند كه مثلا تا بيست سال اين اجاره را با همين قيمت هر سال به من يا كسى كه من معين ميكنم تمديد كنى و مستأ جر حق داشته باشد محل را به ديگرى تحويل دهد و اگر محل مذكور را به ديگرى تحويل داد صاحب محل باشخص سوم نيز همين گونه رفتار كند و اگر سومى به ديگرى تحويل داد نيزصاحب محل با او همين گونه رفتار كند و اجاره را بالا نبرد, در اين صورت جايز است مستأ جر محل را به ديگرى واگذار كند و سرقفلى از او بگيرد وسرقفلى به اين شكل حلال است و مستأ جر دوم به سوم و سوم به چهارم نيزميتواند به حسب قرارداد تحويل دهد و از او به اين عنوان سرقفلى بگيرد.
جعاله جعاله عبارت است از تعهد پرداخت پاداش معين در برابر كار حلالى كه موردتوجه عقلا است , مثلا بگويد هر كس گمشده مرا پيدا كند, هزار تومان به اوميدهم .
به كسى كه اين قرار را ميگذارد جاعل و به كسى كه كار را انجام ميدهد عامل ميگويند.
فرق بين جعاله و اين كه كسى را براى كار اجير كنند, اين است كه در اجاره بعد از خواندن صيغه , اجير بايد عمل را انجام دهد وكسى هم كه او را اجير كرده اجرت را به او بدهكار ميشود, ولى در جعاله عامل ميتواند مشغول عمل نشود و تا عمل را انجام ندهد جاعل بدهكار نميشود.
(مسأ له 2438) جاعل بايد بالغ و عاقل باشد و از روى قصد و اختيار جعاله قراردهد و حاكم شرع او را از تصرف در اموال خود منع نكرده باشد.
و جعاله سفيهى كه حاكم شرع او را از تصرفات مالى منع كرده است , صحيح نيست واگر منع نكرده باشد و عامل بخواهد در ازاى عمل , پول بگيرد بايد به مرجع تقليد خود رجوع كند و مصالحه با سفيه صحيح نيست .
(مسأ له 2439) كارى را كه جاعل براى آن , جايزه تعيين ميكند بايد حرام نباشد, بدون فايده و غرض عقلائى نباشد و از واجباتى كه شرعا بايد مجانى انجام شود نيز نباشد.
بنابر اين اگر بگويد هر كس شراب بخورد يا ده دست چلوكباب بخورد و يا ماه رمضان روزه بگيرد صد هزار تومان به او جايزه ميدهم , صحيح نيست .
(مسأ له 2440) اگر مالى را كه اعلام ميكند بدهد معين كند مثلا بگويد هر كس ماشين گمشده مرا پيدا كند اين سكه طلا را به او ميدهم , در اين صورت لازم نيست خصوصيات آن سكه طلا را مشخص كند ولى اگر بگويد هر كس ماشين گمشده مرا پيدا كند يك سكه به او ميدهم بايد خصوصيات آن را كاملامشخص كند مثلا آيا سكه طلا ميدهد يا از جنس ديگر و وزن آن دقيقا چقدراست و اگر كاملا مشخص نكند بنابر احتياط بايد با يكديگر مصالحه كنند.
(مسأ له 2441) اگر جاعل مزد معينى براى كار قرار ندهد, مثلا بگويد هر كس بچه مرا پيدا كند مژدگانى به او ميدهم و مقدار آن را معين نكند چنانچه كسى آن عمل را انجام دهد, بايد مزد او را به قدرى كه كار او در نظر مردم ارزش داردبدهد.
(مسأ له 2442) اگر عامل پيش از قرارداد, كار را انجام داده باشد يا بعد ازقرارداد, به قصد اين كه پول نگيرد انجام دهد, حق مزد ندارد.
(مسأ له 2443) پيش از آن كه عامل شروع به كار كند, جاعل ميتواند جعاله را به هم بزند.
(مسأ له 2444) بعد از آن كه عامل شروع به كار كرد, اگر جاعل بخواهد جعاله رابه هم بزند اشكال دارد.
و اگر به هم زد بنابر احتياط بايد يكديگر را راضى كنند.
(مسأ له 2445) عامل ميتواند عمل را ناتمام بگذارد, ولى اگر تمام نكردن عمل موجب ضرر و زيان جاعل شود, بايد آن را تمام نمايد مثلا اگر كسى بگويد هركس چشم مرا عمل كند فلان مقدار به او ميدهم و دكتر جراح شروع به عمل كند, چنانچه طورى باشد كه اگر عمل را تمام نكند, چشم معيوب ميشود, بايد آن را تمام نمايد, و در صورتى كه ناتمام بگذارد, حقى بر جاعل ندارد بلكه ضامن ضرر و زيان او نيز هست .
(مسأ له 2446) هرگاه عامل كارى را كه تا تمام نشود فايده ندارد نيمه كاره بگذارد مثلا مقدارى دنبال گمشده بگردد و بعد رها كند هيچ گونه حقى برجاعل ندارد.
همچنين اگر انجام قسمتى از كار مفيد باشد ولى جاعل مزد را براى اتمام كار قرارداده باشد, باز عامل هيچ گونه حقى ندارد ولى اگرمقصودش اين باشد كه هر مقدار از عمل كه انجام گيرد براى آن مقدار مزدبدهد, جاعل بايد مزد مقدارى را كه انجام شده به عامل بدهد, اگر چه احتياطاين است كه با مصالحه يكديگر را راضى نمايند.

---

پاورقى

1- اين شرط مبنى بر احتياط است .